Il est tout à fait possible de payer moins d’impôts à l’aide de l’immobilier et pour cela de nombreux dispositifs existent. Dispositif Pinel, loi Malraux, ou encore SCPI fiscales, il est intéressant de voir plus en détails toutes ces possibilités de réductions d’impôts…
Les différents dispositifs de réduction d’impôts
Pour payer moins d’impôts à l’aide de l’investissement immobilier, soit pouvoir profiter d’une défiscalisation immobilière, voici tout d’abord, le dispositif de la loi Pinel.
Avec la loi Pinel ou dispositif du même nom, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt avec l’achat et la mise en location d’un bien immobilier, neuf en général.
L’avantage fiscal se calcule à partir du montant de l’investissement et l’investisseur a le choix pour l’engagement de location et peut aussi le renouveler, cela représente ainsi les points forts du dispositif Pinel.
Pour avoir une idée sur les pourcentages de réduction d’impôt avec la loi Pinel :
– 12% six ans de location (réduction d’impôt maximale : 6.000 euros/an)
– 18% neuf ans de location (idem) ;
– 21% douze années de location (pour les neuf premières années 6.000 euros/an puis sur les trois dernières années 3.000 euros/an).
C’est de toute façon selon le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer fiscal que s’évaluent aussi les réductions d’impôt.
Le bailleur ne doit pas dépasser non plus les plafonds des loyers légaux, de même les limites des ressources des locataires qui sont elles aussi imposées. Il faut savoir qu’il est possible de louer à un membre de sa famille.
Il est intéressant par ailleurs de savoir le dispositif Pinel permet aussi une réduction d’impôt avec l’acquisition et la mise en location d’un logement ancien remis à neuf, ainsi la loi Pinel et le mécanisme du déficit foncier peuvent se combiner.
Si un investisseur préfère investir dans un bien sans locataires, il peut se tourner alors à l’acquisition d’un logement meublé dans une résidence de services, pour les avantages fiscaux il pourra ainsi opter soit pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) soit pouvoir bénéficier du dispositif Censi Bouvard avec une réduction possible de 11 % du montant investi avec un plafond maximum qui est à 300 000 euros.
L’investissement sur l’ancien soit sur le secteur secondaire est plus disponible avec le statut LMNP.
Toutes ces réductions sont elles aussi soumises au plafonnement des niches fiscales.
Pour le dispositif Censi Bouvard les résidences éligibles sont les résidences étudiantes, sénior, d’affaire et de type Ehpad, pour les résidences de tourisme, une modification est intervenue en 2017, ainsi, pour bénéficier des réductions il convient désormais d’investir dans un bien qui a plus de 15 ans avec engagement de location de 5 ans.
Loi Malraux, déficit foncier, Loi Cosse et sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)
La Loi Malraux donne droit à des réductions d’impôts bien plus importantes que celles offertes par les dispositifs que nous venons d’aborder mais elle est relative en matière de défiscalisation immobilière aux grosses fortunes.
En effet, la Loi Malraux s’applique lors de financement de travaux de restauration d’un immeuble classé et situé dans un quartier spécifique, selon la localisation la réduction est estimée entre 22 à 30 %. Il est possible d’économiser 30 000 euros/an, sans plafonnement des niches fiscales selon certaines conditions dont déjà la limite de 100 000 euros de travaux/an durant 4 années consécutives.
On peut également compter sur le déficit foncier qui est un dispositif de droit commun pour diminuer les revenus imposables.
La location d’un logement vide, non meublé, peut aussi permettre de déduire, de ses revenus fonciers, de nombreuses charges.
Pour une déduction fiscale maximale, la loi Cosse connue depuis le 31 janvier 2017 est le meilleur dispositif, l’avantage fiscal se situe entre 15 à 70 % selon le niveau de loyer et localisation du bien immobilier. Les propriétaires s’engagent alors à pratiquer des loyers réglementés et inférieurs aux prix du marché et signent une convention avec l’Anah soit l’agence nationale de l’habitat.
Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont même pour certaines uniquement conçues pour offrir aux souscripteurs une défiscalisation, d’autres permettent de défiscaliser avec des parts SCPI tout en bénéficiant des dispositifs Pinel ou Malraux et déficit foncier. Pour les épargants, il s’agit cependant d’un engagement sur un long terme…