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Les villes de France où la démographie soutient l’immobilier neuf

Hormis l’emplacement du logement, la capacité d’une ville à attirer une population toujours plus nombreuse est un critère de taille pour tout investissement immobilier. Cela est facilement admis concernant l’investissement locatif. En effet, le dynamisme démographique est garant, pour le propriétaire-bailleur, d’une mise en location facilitée. Cependant, il est moins commun d’entendre cet argument pour ce qui est de l’immobilier résidentiel. Pourtant, des études tendent à démontrer le rôle joué par la démographie sur ce marché particulier.

Au rang des villes qui, grâce à leur démographie grandissante, se prêtent au jeu du marché immobilier, l’on compte notamment Bordeaux et Toulouse, qui connaissent les croissances parmi les plus fortes de France.

Démographie et cycle immobilier

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Dans une étude rédigée par un représentant de la Banque de France en collaboration avec Sciences Po et l’OCDE, l’on découvre à quel point la démographie des villes impacte l’investissement immobilier, marché résidentiel en tête.

L’opinion courante veut que les taux d’investissement résidentiel soient corrélés uniquement à des conditions financières telles que le taux de crédit. Or, selon Éric Monnet et Clara Wolf, en charge de l’étude publiée en avril 2017, les évolutions démographiques seraient, en réalité, le facteur principal de détermination du taux d’investissement résidentiel.

Depuis les années 1980, des tests ont été réalisés auprès de 20 pays de l’OCDE. Ces derniers révèlent que c’est le taux de croissance des populations âgées de 20 à 49 ans qui influence le plus l’investissement résidentiel. Ces individus sont, en effet, les principaux demandeurs de logements.

“Une hausse de 1% de la population âgée de 20 à 49 ans est corrélée avec une augmentation de 1 point de pourcentage du taux d’investissement résidentiel.” – La démographie détermine-t-elle le cycle immobilier ? Rue de la Banque n°41, avril 2017.

De leur côté, des facteurs comme le prix des logements, le revenu disponible des ménages, l’octroie de crédit ou encore l’évolution des taux d’intérêt ne sont que très faiblement liés aux variations dans le temps de l’investissement résidentiel.

En somme, pour connaître le potentiel immobilier d’une ville, il est informatif de se tourner vers l’évolution démographique des habitants compris dans la tranche d’âge 20-49 ans.

Toulouse

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En décembre dernier, le docteur en géographie de l’Université Paris IV-Sorbonne, Laurent Chalard, publiait un classement démographie dans le magazine “Population & Avenir”. En bonne position, la métropole toulousaine compte 7 communes classées : Balma, Blagnac, Castanet-Tolosan, Colomiers, Frouzins, Plaisance-du-Touch et Ramonville-Saint-Agne. Pour exemple, Frouzins a connu une croissance démographique de 33% entre 2006 et 2014, soit plus de 4% par an. Cela représente un gain total de 2.191 habitants sur ces huit années.

“En valeur relative, par rapport à la population globale des autres métropoles et même de la région Île-de-France, la métropole toulousaine se classe même en tête, à égalité avec celle de Bordeaux, devant Paris et Lyon”. – CHALARD L. (2017). “La géographie des plus fortes croissances urbaines”. Population & Avenir. N°735. Novembre-décembre 2017. Pages 4-8 et 24.

Cette croissance significative s’expliquerait à Toulouse, par l’histoire de la ville et par sa taille, qui aurait permis la construction de logements intramuros. Cette croissance se manifesterait notamment, dans les communes citées, par l’existence de zones résidentielles situées à proximité des zones d’emploi. Aussi, Laurent Chalard qualifie ces villes de “boomburbs” – exception faite de Colomiers et de Ramonville – à savoir, des communes périphériques à tendance pavillonnaire, qui logent plus de 10.000 habitants et dont la croissance récente est très marquée.

Pour faire écho aux recherches menées par la Banque de France, il est opportun de s’interroger quant à la part des 20-49 ans dans les communes de l’agglomération toulousaine. Malheureusement, les données de l’INSEE concernent des tranches d’âge différentes : 15-29 ans, 30-44 ans et 45-59 ans.

En dépit de ces informations, l’évolution démographique favorable de la métropole toulousaine semble indiquer un avenir immobilier avantageux, aussi bien concernant l’immobilier résidentiel que locatif.

Par ailleurs, le chercheur nous apprend que sur les 91 communes françaises ayant vécu la plus forte poussée démographique au cours de cette période, la majorité fait partie de véritables aires urbaines. Autrement dit, l’évolution de la population est liée à un effet de taille. C’est la raison pour laquelle, le classement fait également mention de ville comme Bordeaux, Paris ou encore Lyon.

“L’effet TGV va-t-il permettre à Bordeaux de rattraper Toulouse ? L’agglomération toulousaine a dépassé celle de Bordeaux en 1999 et l’a depuis distancé. Y aura-t-il un retour ? Pour Toulouse, cela dépendra sans doute de la santé de l’aéronautique” – Laurent Chalard.

Bordeaux

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De son côté, la métropole girondine compte 8 communes au classement des plus fortes croissances urbaines : Ambarès-et-Lagrave, Bruges, Eysines, Gujan-Mestras, Le Haillan, Mios, Saint-André-de-Cubzac ou encore Saint-Médard-en-Jalles.

Toutes ces villes ont en commun de détenir au moins 5.000 habitants et d’avoir vu leur population croître de plus de 2.000 résidents entre 2006 et 2014. Si les raisons de cette attractivité sont hétérogènes, Laurent Chalard précise : “Elles sont en quasi-totalité en dehors de la rocade, là où il y a de l’espace urbanisable. L’exception c’est Bruges, qui dispose d’espaces non urbanisés et surtout n’a pas de terrains viticoles”.

Dans ce contexte, Mios se comporte comme un “babyboomburb”, c’est-à-dire, une banlieue pavillonnaire qui connaît une démographie plus que remarquable. La ville est passée du statut de village à celui de petite ville, sans toutefois atteindre les 10.000 habitants. En effet, alors que la commune comptait 2.400 habitants entre 1821 et 1975, la population y a presque doublé entre 1999 et 2014. Selon Laurent Chalard : “Ce sont des gens qui n’arrivent plus à se loger sur la Métropole Bordelaise et qui souhaitent une habitation individuelle”.

Gujan-Mestras ainsi que Le Haillan sont quant à elles des “boomburbs”, terme qui s’apparente à celui de “banlieu”. Il s’agit de zones géographiques dans lesquelles la croissance résidentielle est exceptionnellement forte et continue.

Si l’on se fie aux études menées par la Banque de France, le potentiel immobilier d’une ville se mesure à l’aune de sa croissance démographique. Aussi, les métropoles toulousaine et bordelaise, qui se sont largement affichées en la matière, se présentent donc comme des marchés immobiliers en plein essor.

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